|
Definitie : Obtinerea unui “ mortgage preapproval” inseamna precalificarea clientului pentru imprumutul respectiv, calificare bazata pe evaluarea capacitatii financiare a cumparatorului, a avansului detinut de catre comparator, a creditului sau si a proprietatii in cauza .
Esential, un “preapproval” este numai un “rate hold”, adica garantia unei anumite rate de dobinda pe o perioada de 90 sau 120 zile(depinde de institutia imprumutatoare), care protejeaza clientul impotriva eventualelor cresteri de dobinzi in perioada respectiva.
Majoritatea institutiilor financiare folosesc un sistem computerizat,ceea ce inseamna ca, in clipa cind care se depune aceasta cerere de precalificare, sistemul bancii respective face calculul raportului dintre pretul casei, downpayment,suma tuturor celeorlalte datorii pe care le detine clientul respective(datorii pe carti de credit, linii ce credit, imprumuturi pentru automobile sau student loans etc), taxele de proprietate pentru proprietatea in cauza, jumatate din condo fees(in cazul in care cumpara acest tip de proprietate) si salariul lunar brut al clientului respectiv. Acest raport de numeste TDSR, sau “total debt ratio”.
Numarul institutiilor financiare care evalueaza dosarul de mortgage in profunzime este foarte limitat, de aceea ne intilnim des cu situatia in care un client care a fost initial “preapproved” nu va primi un “final approval”.
Cine poate primi acest “preapproval”?
In general clientul care este salariat nu are probleme la obtinerea acestui preapproval .
In situatia in care clientul este “self-employed” sau lucreaza strict pe commission, NU beneficiaza de acest sistem. Institutille financiare nu accepta “preapprovals” pentru un astfel de tip de dosar.
Din nefericire, bazate pe economica actuala, multe institutii au decis excluderea acestor precalificari din pachetul lor de produse, cu promisiunea ca acestea sa fie reintroduse in clipa in care volatilitatea pe piata financiara se va reduce .Deasemenea, trebuie reamintit ca, din punct de vedere al creditului, si acest criteriu a fost schimbat conform noii Legislatii aprobate de Guvern pe 15 octombrie 2008, care prevede anumite scoruri minime pentru obtinerea finantarii respective.
Care este solutia in acest caz?
Majoritatea brokerilor de mortgages va pot evalua situatia financiara si creditul bazate pe informatiile oferite de dumneavoastra.Este indicat sa folositi un broker care va calcula nu numai raportul de TDSR/GDSR dar care va va verifica si creditul si celelalte elemente care influenteaza calificarea finala INAINTE de a incepe cautarea proprietatii in cauza.
In lipsa unei hirtii care sa arate ca a-ti fost preaprobati, puteti avea aceasta evaluare, care este mult mai competenta decit un raspuns electronic prevazut de sistemul institutiei imprumutatoare, datorita faptului ca s-au verificat, in prealabil, toate componentele dosarului dumneavoastra de mortgage. Trebuie inteles faptul ca, daca un client a fost preaprobat, nu inseamna ca el va obtine si aprobarea finala. Motivele sint exact cele expuse anterior, un sistem electronic nu verifica competenta clientului din punct de vedere al creditului, nu are posibilitatea de a verifica validitatea documentelor necesare calificarii si nici posibilitatea de a evalua potentialul properietatii in cauza. Aceste evaluari sint facute numai de persoane fizice, numite “mortgage underwriters”, care vor face toate verificarile dosarului in cauza pe baza documentelor legale prezentate de cumparator.
DOINA BIOLAN B.Comm pentru Ziarul Salut, Alberta!
Mortgage broker  http://www.accentbroker.com
The Mortgage Alliance Company of Canada, Calgary
|
